Castellum är ett av Aktivargens största och äldsta innehav - ett favoritbolag bland bra bolag, och ett som jag hoppas kunna ha i 50 år framåt.
Varför gillar jag Castellum?
* Otroligt välskött och framgångsrikt bolag.
* Utmärkt direktavkastning på ~4%
* Väldigt starkt varumärke, både hos kunder och finansiärer
* Stabilt som sten
* Väldigt hög uthyrning
* Mycket allmännyttiga fastigheter
* Flest miljöcertifierade fastigheter i Sverige
* 21% offentliga kunder
Historik
Till skillnad från andra fastighetsbolag bildades Castellum när man kanske anade detta minst - nämligen under 90-talets fastighetskris. Målet var från början att utveckla bolaget till ett helägt, svenskt fastighetsbolag med kundfokus. Genom förvärv och inköp var bolaget 1997 ett företag som med dåvarande mått kunde anses vara finansiellt stabil. 1997 var även året då Castellum introducerades på Stockholms fondbörs - idag ligger den på Large cap under ticker CAST.
När Castellum börsintroducerades ägdes drygt 10 Mdrkr i fastigheter och man hade ett resultat på runt 300 mkr. Idag uppgår innehavet till ungefär det sjudubbla, med ett förvaltningsresultat som är fem gånger så stort. Det senast stora var förvärvet av Norrporten, som hade ett fastighetsvärde om ungefär 26 mdrkr. Förvärvet var det största av sitt slag i Sverige under 2016.
Fokus ligger på tillväxtregioner, utveckling av existerande bestånd och försäljning, ett kassaflödesfokus med ett tillväxtmål om cirka 10%, ett högt kundfokus samt en stark balansräkning med en låg risk.
Marknaden
Fastighetsmarknaden i Sverige kan vält milt uttryckt karaktäriseras som en "het potatis". Bostäder och lokaler behövs, och byggs inte i den takt som behovet förutsätter. Faktum är att kommersiella lokaler byggs i lägre omfattning än bostäder just nu (2017), vilket innebär att man inte drabbas av den prispress som kommer av resultat av ett ökad utbud av bland annat bostadsrätter. Det har även blivit populärare för myndigheter, statliga som kommunala, att hyra fastigheter i stället för att äga dem och således dras med underhållet. Tydliga exempel på detta är bland annat Migrationsverket, Skatteverket och kommunala bolag. Många av denna typ av allmännyttiga fastigheter hyrs ut av bolag som Castellum.
Även om räntorna skulle få för sig att stiga de närmaste åren kan detta bara snarare ses som ett positivt tecken. Stigande räntor skulle betyda stigande inflation, vilket i sin tur även driver stagnerande hyresnivåer uppåt och även leder till stigande värden på fastigheter - både allmännyttiga och annorlunda.
Ägarstruktur
Bristen här i bolaget, om det kan kallas så, är ägarstrukturen. Det finns ingen ägare av kött och blod som har en stor andel av aktierna. Största ägaren är Sjätte Ap-fonden, vilket kan tyckas vara bra, men jag gillar mer om det finns en ägare som har personlig connection till bolaget. Det föreligger tyvärr inte här. Annars har vi olika fonder från diverse banker i Sverige som ägare. Att företaget är så stabilt betyder naturligtvis att det finns en viss nivå av säkerhet här, men jag hade hellre sett en ägare med lite mer inne i bolaget.
Produktion
Castellum hyr ut sitt imponerande fastighetsbestånd till kunder runtom i Sverige, både inom näringslivet och inom allmännyttan. Företaget bygger även (eller kontrakterar byggen) av fastigheter, bland annat i Göteborg, Stockholm, Malmö och andra tillväxtregioner. Fokus är på miljöcertifierade byggnader, och då med kundinriktning på lager, logistik, bilhandel, kontor, lägenhetshotell och andra typer av kommersiellt attraktiva byggnader. Fokus inom Castellum är dock således inte endast på uthyrning och underhåll av existerande fastigheter, utan även projektutveckling, vilket naturligtvis ger synergi med några av "mina" byggbolag i portföljen. Väldigt positivt!
Ser man till Castellums fastighetsbestånd så utför Castellum väldigt strukturerat och intensivt värdeförbättringsarbete på de fastigheter man äger. Företagets arbete inom detta segment följer det genomgående stabila och värdeskapande arbete som genomsyrar bolagets resterande områden.
Stora byggnader som hyrs ut är bland annat migrationsverkets lokaler i Malmö, det gamla tv-huset, som jag själv besökt. Över 50% av fastigheterna inom Castellum har centrala lägen, och endast 10% är butiker! Man har en genomsnittlig kontraktslängd på 3.8 år, vilket är till bolagets fördel.
Positiva aspekter/Konkurrensfördelar
* Otroligt stabila finanser
* Goda fastigheter med bra lägen, bra hyresgäster, hög beläggning i tillväxtregioner
* Låg antal butiker och "riskfyllda" hyresgäster
* Hög grad allmännytta - över 20% offentliga hyresgäster.
* Projektutvecklande och proaktivitet.
* Låg belåningsgrad för ett fastighetsbolag - under eller precis på 50%-strecket.
* Sparprogram redan på gång under 2017 för att ytterligare förbättra resultatet.
Risker
* Som alla fastighetsbolag är Castellum ränteexponerade. Detta måste man ta i beräkning om hur räntan påverkar marknaden för fastigheter.
* Det är en otrolig hård konkurrens om fastigheter i Sverige för närvarande. Detta påverkar bolagets möjligheter att förvärva nya till goda priser, framför allt i bolagets fokusområden utifrån ett geografiskt perspektiv.
* Förändrade regelverk, både skattemässiga och annorlunda. Dock skulle detta påverka hela fastighetsmarknaden, inte bara Castellum. Fortfarande något att hålla en nära koll på.
* Beroende av spetskompetens, där det är hård konkurrens.
* Bostadsmarknaden kan ingen förutse. Omvärderingar eller värdeförändringar i fastighetsbeståndet kan ge Castellum stora problem.
Generella finanser
Castellum har en mycket välskött ekonomi och solida siffror. Bolaget har visat en stadig och konstant tillväxt över tid och har, för ett fastighetsbolag, en väldigt låg belånings och skuldgrad som man försöker (och lyckas) hålla under 50%. Bolagets medellängd på avtal ligger på nästan 4 år, vilket är såväl över branschmedeltalet och även bra om man ser till bolagets hyresgäster. Castellum är inte lika mycket en "one trick pony" (inget negativt menat) som Hemfosa, som nästan uteslutande har allmännyttiga fastigheter, men har fortfarande ett starkt fokus på detta. Detta är även någonting som bolaget bygger ut mer och mer.
Bolaget ger ett mycket starkt intryck både på papper och när man ser vilka fastigheter som bolaget äger och förvaltar. Jag har själv personligen varit i många av deras fastigheter, och arbetar i dagsläget i en fastighet ägd av Castellum. Kontakt med bolaget är alltid positivt och väldigt trevligt.
Castellum har en av Sveriges starkaste marknadspositioner med ett mycket högt kapital, kreditvärdighet och möjligheter att ta ytterligare krediter vid behov. Jag bedömer bolagets finanser efter kontroll av årsrapporter och kvartalsrapporter som mycket goda.
Sammanfattning av portföljinnehavet
Castellum är ett favoritinnehav - något jag kommer att fortsätta ha i min portfölj tills den dag portföljen inte längre finns eller bolaget inte finns. Jag tror både på bolagets affärsidé och på de individer som styr bolaget. Min förhoppning är att Castellum i framtiden kommer vara ledstjärnan för den svenska fastighetsmarknaden, både vad gäller allmännyttiga och andra fastigheter. Jag ser fram emot stämman 2018 då man kommer få lite mer inblick i bolaget.
